woningcorporaties onder druk

door addy schuurman

Woningcorporaties onder druk

Dit najaar is het woningbezit van de Stichting Stadsherstel Midden-Nederland overgegaan naar een (andere) particuliere onroerendgoedexploitant. Stadsherstel beheerde 240 monumentale panden in Amersfoort en Utrecht. Maar aan de activiteiten is een einde gekomen, omdat de aandeelhouders van Stadsherstel – de woningcorporaties Mitros (Utrecht) en De Alliantie (Amersfoort) – van de relatief hoge onderhoudskosten af wilden.

Op het eerste gezicht geen schokkende verandering: op de particuliere woningmarkt veranderen (huur)woningen regelmatig van eigenaar, als warme broodjes die over de toonbank gaan. De nieuwe eigenaar is MHM Onroerend Goed uit Woerden die volgens de eigen website (https://mhm-og.nl/) nog veel meer monumentale panden in bezit heeft. Het exploiteren van bijzondere gebouwen op bijzondere locaties is hun core business. Overigens blinkt de website uit door een gebrek aan concrete informatie en verantwoording. Jaarverslagen en dergelijke zijn niet met één muisklik te openen, zodat betrokkenen (de huurders!) en geïnteresseerden alleen maar naar de bedoelingen – en de financiële toestand – van de nieuwe huisbaas kunnen gissen. In dat opzicht is de overgang niet bepaald een verbetering.

Er is echter niet alleen onzekerheid bij de huurders. De overgang past namelijk in een bredere trend, die al meer dan twintig jaar aan de gang is: het langzaam maar zeker terugdringen van de rol van woningcorporaties op de woningmarkt. Midden jaren negentig – het waren de hoogtijdagen van het neoliberalisme in Europa en in Nederland (de paarse kabinetten-Kok) – viel de Nederlandse woningmarkt helemaal uit de toon in Europa: bijna nergens was de invloed van de gemeentelijke woningcorporaties zo groot als in Nederland. Daar moest iets aan worden gedaan. Rond 1995 werd de bruteringsoperatie uitgevoerd: alle corporaties werden verzelfstandigd en kregen een bruidsschat mee om in de toekomst hun taken zonder overheidssteun te kunnen uitvoeren: de Amersfoortse Stichting Centrale Woningzorg (SCW) kreeg bijvoorbeeld een bedrag van ƒ 108 miljoen, terwijl daar bovenop ƒ 52 miljoen aan uitstaande schulden werden kwijtgescholden.

De SCW moest verder als private onderneming met twee primaire taken: het zorgen voor betaalbare huurwoningen en voor investeringen in leefbaarheid in de wijken.Beide taken zijn in principe verliesgevende bezigheden: de overheid bepaalde immers de maximale huurstijgingen en lange tijd waren deze onvoldoende om het onderhoud van de woningen – laat staan investeringen in nieuwbouw – te bekostigen. De investeringen in leefbaarheid, die de corporaties opgedragen kregen, waren in feite niet meer dan een gedwongen gift van de corporaties aan de gemeenschap: op geen enkele manier konden deze terugverdiend worden.

De woningcorporaties moesten daarom naar wegen zoeken om hun woningbezit in stand te houden. Een eerste strategie was schaalvergroting: De Amersfoortse SCW fuseerde bijvoorbeeld in 2001 met corporaties uit Hilversum, Amsterdam en Almere tot De Alliantie, nog steeds een van de grotere corporaties in Nederland. Een andere strategie was om toe te treden tot de vrije woningmarkt: corporaties gingen ook koopwoningen in de vrije sector bouwen. Een derde manier om geld te verdienen was om oude huurwoningen te verkopen en met de opbrengsten daarvan nieuwe huurwoningen te realiseren. En ten slotte was er nog de mogelijkheid om toe te treden tot de kapitaalmarkt: sommige corporaties belegden in de jaren na 2000 in allerlei ingewikkelde financiële producten, met de huurwoningen als eventueel onderpand.

De meeste van deze strategieën waren geen onverdeeld succes. De rol van particuliere bouwers stuitte al na enkele jaren op verzet van projectontwikkelaars en de minister floot de corporaties terug: het behoorde niet tot hun takenpakket om met particuliere woningbouw geld te verdienen. Verder viel de verkoop van oude woningen tegen en droogde de nieuwbouw van nieuwe woningen vrijwel op omdat gemeenten weinig nieuwe bouwlocaties uitgaven (Vathorst!) De beleggingsstrategie bleek na 2008 eveneens een doodlopende weg; dat toonde het fiasco van Vestia in Amsterdam keihard aan. Het financiële toezicht werd verscherpt. Daarbovenop werd in 2013 een verhuurdersheffing ingevoerd; in feite een terugvordering-op-termijn van de bruidsschat die in 1995 was verstrekt.

Zo hebben de corporaties – particuliere ondernemingen met publieke taken – allerlei manieren gezocht om hun onrendabele takenpakket te financieren. Door allerlei omstandigheden is dat de afgelopen jaren niet bepaald een succes geweest. Door de marktomstandigheden en door het overheidsbeleid.

De liquidatie van Stadsherstel Midden-Nederland past naadloos binnen deze ontwikkelingen. Investeringen in leefbaarheid van de binnensteden? Het wordt helaas te duur en dus wordt een einde gemaakt aan deze nevenactiviteit van de woningcorporaties.

Voor de Amersfoortse binnenstad en zijn bewoners zal er de eerste jaren nog weinig veranderen, dankzij MHM uit Woerden. Dat vertrouwen gun ik het bedrijf graag. Maar garanties heeft niemand (?), dat het er vroeg of laat van komt: Londense (of Amsterdamse) toestanden in de Amersfoortse binnenstad. Maffiose Russische, Amerikaanse of Chinese multibiljonairs die hun oog laten vallen op een grachtenpandje in een pittoresk klein stadje in Nederland, op een steenworp afstand van Amsterdam.

bijsluiter

Addy Schuurman is historicus en economisch onderzoeker.

bronnen

http://www.shmn.nl en https://mhm-og.nl

opmerkingen

  • nog geen opmerkingen