Analyse: Verloren van Vahstal, wat nu?

 _{Dit stuk grond in Vathorst aan de rand van de A1 wacht nog op invulling door Vahstal. De bouw van een Decathlon werd door de provincie getorpedeerd. Foto: Eric van der Velden}

In afwachting van nieuwe juridische adviezen houdt het college van burgemeester en wethouders zich stil, evenals de gemeenteraad. Alleen de Burger Partij Amersfoort (BPA) gooit olie op de golven met pinnige schriftelijke vragen – waarvan het procedurele gevolg is dat de politieke discussie op slot gaat totdat de antwoorden zijn verzonden.

Wie een lange strijd voert, hoeft niet te wanhopen bij een tussentijdse nederlaag. De naam van de overwinnaar staat immers pas vast als de vrede is getekend. Dat zou de strategie kunnen zijn van de gemeente Amersfoort in de kwestie-Vahstal: doorvechten zolang het kan, in de hoop dat de kansen keren. 

Door zo’n bril bezien, is de eindbeslissing in de arbitragezaak over woningbouw voor Vahstal  een pyrrusoverwinning. Deze slag mag hij hebben gewonnen, maar het volgende strijdperk is belangrijker voor de uitkomst. Dan gaat het om de grootte van de schade, en misschien kan Amersfoort wel beredeneren dat die nul euro bedraagt.

Zo’n vlucht naar voren past bij het uitstelgedrag dat Amersfoort al sinds 1998 vertoont. Toen leek wethouder Roel Boer erin geslaagd vrede te sluiten met de laatste dwarsligger van de stad. Vahstal gaf zijn weerstand tegen ontwikkelingen rond het station en het Eemplein op en droeg grond op cruciale plekken over. De beloofde wederdienst, lucratieve bouwprojecten elders in de stad, kwam onvoldoende van de grond. 

Een tweede vredesverdrag, toen met wethouder Jan de Wilde, moest de zaak in 2005 vlot trekken. Maar ondanks het ceremoniële begraven van de strijdbijl kreeg Vahstal slechts met moeite een deel van de compensatieprojecten van de grond. De arbitrage-uitspraak van eind december 2020 stelt ondubbelzinnig vast dat een groot deel van die achterstand is veroorzaakt door actieve tegenwerking vanuit het stadhuis: 244 woningen heeft Vahstal niet kunnen bouwen als gevolg van de handelwijze van de gemeente.

Wat gaat dat de gemeente kosten? Op de ontwikkeling van een koopwoning in de vrije sector is een rendement van 100.000 euro niet ongewoon, is al vaker gesteld in publicaties over de zaak-Vahstal. De berekening van zulke rendementen is ingewikkeld, omdat projectontwikkelaars investeren op de lange termijn. Ze kopen grond of nemen opties in de hoop op lucratieve veranderingen van de bestemming, zodat bijvoorbeeld een weiland beschikbaar komt voor woningbouw. Projectontwikkeling vereist een lange adem en voldoende diepe zakken om tussentijdse kosten te dragen. In de sector is het bedrijfsrendement dan ook relevanter dan het rendement per project, maar bij de afwikkeling van deze schade zal de projectschade centraal staan – en dat is niet bepaald gunstig voor de gemeentelijke bankrekening.

Bovenop het basisbedrag van zo’n 25 miljoen euro, valt te verwachten dat de stad ook wettelijke rente moet betalen. Het gaat immers om projecten die al vanaf 1998 gebouwd hadden moeten worden, of vanaf 2005 als het tweede vredesverdrag het uitgangspunt zou zijn. Daar zit wellicht enige onderhandelingsmarge.

Ralph Langendam en Hans van Wegen van de Burger Partij Amersfoort zien de bui al hangen, zo blijkt uit hun schriftelijke vragen. Zij vrezen dat Amersfoort voor 40 tot 50 miljoen euro het schip in gaat en houden rekening met het risico dat de stad opnieuw onder financieel toezicht van de provincie Utrecht komt te staan als de rekening is opgemaakt. 

Zo’n toezichtregime had Amersfoort al eens in 2015, toen de stad de begroting volgens de provincie niet sluitend kreeg. Maandenlang moesten college en raad met de pet in de hand naar het provinciehuis voor elke extra uitgave, en een reeks bezuinigingen was nodig voor de gemeente weer vrij spel kreeg.

Of het nu weer zo zal lopen? De gemeentelijke spaarpot bevat een voorziening van 24,3 miljoen euro voor verplichtingen, verliezen en risico’s. Dat lijkt een logische bron om de schade voor Vahstal te bekostigen, maar zijn zaak wordt er niet genoemd. Het dichtst in de buurt komt het potje van 8,8 miljoen voor risico’s op de grondexploitatie van de hele wijk Vathorst. Toch claimt de toelichting op het bestaan van de risicovoorziening dat de stad overal rekening mee houdt: ‘De feitelijke situatie ten aanzien van de voorzieningen is dat wij, waar deze noodzakelijk zijn, voorzieningen hebben die de benodigde omvang hebben. Dit betekent dat alle voorzienbare en kwantificeerbare risico’s en verplichtingen zijn afgedekt.’

 _{Er is nog een reservepotje voor tekorten bij de bouw van Vathorst. Maar of dat genoeg is om de schade voor Vahstal te bekostigen? Foto: Siem Eikelenboom}

Je zou bijna denken dat het gemeentebestuur van Amersfoort tot vorige week echt dacht dat de stad geen cent kwijt zou zijn aan schadevergoeding voor Vahstal. Daar zou de gemeenteraad later dit jaar een interessant debat over kunnen voeren.