tags:

Woningnood: We moeten het over Hoogland-West en Stoutenburg-Noord hebben

door Miro Lucassen
23 december 2021om 14:39u

De woningnood blijft hoog, ook als er de komende jaren volop wordt gebouwd in Vathorst Bovenduist en de Kop van Isselt. Daarom is het hoog tijd om oude bouwtaboes nog eens tegen het licht te houden. Hoe lang kunnen Hoogland-West, Stoutenburg-Noord en Vathorst boven de Laak wensgroen blijven?

01 Hoogland besneeuwd.jpg

Er lopen wandelroutes door Hoogland-West, maar vooral richting de Eem domineert het agrarisch gebruik.

Hoewel er in de wooncrisis nooit genoeg gebouwd kan worden, heeft Amersfoort tot het jaar 2030 kansen genoeg om plannen te maken en uit te voeren. Er komen woningen in de bestaande stad, via het project Langs Eem en spoor, waar de provincie op De Isselt al bijdraagt aan het uitkopen van afvalbedrijf Rova. Aan de westelijke rand van Vathorst komt Bovenduist erbij, een project dat de laatste grote uitbreidingswijk wordt genoemd – maar die titel is al eerder toegekend en achterhaald gebleken.

Nooit af

De stad is nooit af, en het is de komende jaren tijd voor een antwoord op de vraag hoe het na 2030 verder moet – en welke instrumenten de overheid wil inzetten. Het klinkt stevig om hele gebieden aan te wijzen waar niet gebouwd mag worden, zoals nu geldt voor Hoogland-West, Stoutenburg-Noord en het gedeelte van Vathorst aan de noordzijde van het riviertje de Laak. De houdbaarheid van zulke uitspraken is beperkt, leert het verleden. Ondanks eerder verzet zijn Nieuwland en Vathorst gebouwd, omdat weinig dwingender is dan de vraag naar woningen. Grond waar gebouwd kán worden, zál in de meeste gevallen bebouwd worden – tenzij de overheid investeert in een andere richting, zoals de aanleg van het park Elisabeth Groen op het vroegere ziekenhuisterrein. 

Groeikansen

Wie de grond bezit, heeft zeker invloed en soms ook zeggenschap. Dat is iets om rekening mee te houden. Zoals boeren weten: het land van de buren komt maar één keer in je leven te koop. Zo’n kans doet zich zelden voor op het beste moment, en het aanbod is ook niet altijd precies wat je wilt hebben. Maar wie het bedrijf wil overdragen aan toekomstige generaties, zal er veel voor over hebben om met meer land ook groeikansen te bemachtigen.

02 Hoogland Breevoortslaantje.jpg

Het Breevoortslaantje, een romantisch stukje Hoogland-West dat de toegang is tot een boerderij.


Gemeenten kunnen op dezelfde manier redeneren: komt er grond op de markt, koop het dan als dat voor een fatsoenlijke prijs lukt, om er ooit invloed mee uit te oefenen. Ook als nu nog niets zeker is en die grond niet zo relevant lijkt. Zo’n opstelling staat bekend als actief grondbeleid en dat is in Amersfoort al bijna tien jaar uit de mode. Deze gemeente stelt zich op als een regisseur die de markt haar werk laat doen, of het nu gaat om welzijnswerk, vuilnisophaal of zwembaden. En op het eerste gezicht geven de cijfers uit het verleden het stadsbestuur gelijk. Toen de bouw in Vathorst rond 2012 nagenoeg stilviel, moest de gemeente verlies nemen op aangekochte grond en de bouwpartners in het ontwikkelbedrijf daarna tegemoetkomen – wat gebeurde via het op zichzelf al pijnlijke dossier Bovenduist. Er is nog wat politieke weerstand, maar ook op deze weilanden zullen rijtjeshuizen en appartementenblokken komen als vervolg op Vathorst. Het strategische grondbezit van de gemeente werd overstemd door de grotere belangen van de zakelijke partners en andere eigenaars.

Hefboom

En toch moet deze historie niet afschrikken. Gemeenten kunnen het slimmer aanpakken, stelde Frank ten Have eerder dit jaar op het platform Gebiedsontwikkeling, verbonden aan de TU Delft. De 61-jarige gepensioneerd partner van Deloitte Real Estate is terug in de arena als CDA-wethouder in de gemeente Midden-Delfland maar spreekt in dit dossier op persoonlijke titel. “Mijn stelling is: actief grondbeleid doe je niet om te verdienen maar om regie te hebben en het tempo van de ontwikkeling te versnellen.”
Alles, redeneert Ten Have, draait om het woningtekort in Nederland. Bouwen moet, maar al jaren blijft de productie achter bij de vraag. Gemeenten kunnen de bouwproductie aanzwengelen door eigen grondbezit als hefboom in te zetten. Weten waar het heengaat vinden projectontwikkelaars wel prettig, stelt hij mede op basis van recent onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Volgens Ten Have heeft de markt gemeenten nodig die de richting wijzen en direct betrokken zijn bij het bouwen van nieuwe wijken, of bij de herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Dat de vonken er bij dergelijke projecten soms vanaf spatten vindt hij geen bezwaar. Zware verliezen naast grote winsten op zulk actief grondbeleid zijn een overkomelijke zaak uit het verleden. De regels voor gemeentelijke grondhandel zijn namelijk zo ver aangescherpt en verfijnd dat de overheid zichzelf nauwelijks meer in de problemen kan brengen – zolang grond maar niet wordt gezien als een pinautomaat. Provinciaal toezicht, voorschriften over de waardering, reserves aanhouden voor risico’s, het zijn allemaal veiligheidskleppen. Ten Have: “Niets weerhoudt gemeenten ervan om aan actief grondbeleid te doen, altijd met oog voor de risico’s.”

Spaarpot te klein

Durft Amersfoort genoeg? De Stadsbron vroeg het aan enkele gemeenteraadsleden en vond nog geen brede steun om het avontuurlijker aan te pakken. “Onze spaarpot is klein,” zegt CDA’er Jan de van der Schueren bijvoorbeeld. “Het is niet mijn geld, we moeten prudent omgaan met het belastinggeld dat de burgers hebben betaald. Amersfoort heeft heel weinig grond, en er zijn eigenlijk geen plekken meer voor nieuwbouw. Als er toch iets gebeurt, kunnen we de ontwikkelingen voldoende sturen met de eisen aan woningbouw: 35 procent sociale huur, 20 procent voor de middeninkomens.”

03 stoutenburg pompoenenkraam.jpg

Pompoenenkraam in Stoutenburg, een geliefd najaarswinkeltje voor stedelingen.

Het effect van grondbeleid is zichtbaar in de stad en op papier in de zogeheten grondexploitaties: winst- en verliesrekeningen van de gemeentelijke inzet bij bouwprojecten en de inrichting van de openbare ruimte daaromheen. Cruciaal voor het grondbeleid is de vraag waar de komende decennia de groeiende Amersfoortse bevolking kan wonen. Elk project levert een bijdrage, ook wat er op kleine schaal kan gebeuren in de omgeving van de Stichtse Rotonde, maar dat is niet afdoende. Binnen de gemeentegrenzen zijn op de landkaart nog maar een paar grote nieuwbouwplekken te vinden, waaronder taboegebieden als bos Birkhoven, De Vlasakkers waar de krijgsmacht de scepter zwaait en het landgoed bij Zandbergen.

Streep die af, vanwege de natuurwaarden, de eigenaars of omdat ze praktisch onhaalbaar zijn en dan zijn er nog drie over: de polders van Hoogland-West, de polders aan de noordkant van Vathorst boven de Laak en het drassige Stoutenburg-Noord, dat Amersfoort erbij kreeg toen het een deel van Hoevelaken mocht annexeren bij het aanbreken van het jaar 2000. 

Gevecht onbeslist

Over al die locaties is in het verleden ook uitgesproken dat woningbouw daar niet de bedoeling is, en boven de Laak heeft Amersfoort maatregelen genomen: er is een plan gemaakt voor een recreatiegebied; of eigenlijk drie recreatiegebieden, op gemeentelijk terrein. Daartussen liggen kavels van de bouwpartners van Vathorst en nog twee ontwikkelaars, die ook in dit gebied graag huizen neerzetten. Zij willen niet investeren in wandelpaden en wachten af. De uitslag van dit gevecht is onbeslist tot een van de partijen eieren voor zijn geld kiest.
Ook de andere plekken in het buitengebied hebben een fijne ligging in het oog van menige plannenmaker. Station Hoevelaken verbindt Stoutenburg met de Randstad en het achterland, net als de snelwegen A1 en 28. Hoogland-West ligt wat verder van een spoorverbinding, maar kan voor aansluiting met de A1 meeliften op de verbindingen die het oude Hoogland en de wijk Nieuwland al hebben.

Langere termijn

In de redenering van expert Ten Have zou de gemeente Amersfoort op deze locaties goedkope grond moeten aanschaffen voor de lange termijn: wat nu taboe is, hoeft dat niet te blijven. Zulke aankopen hoeven in het algemeen niet bijzonder riskant te zijn, redeneert hij: “In het verleden mocht je als gemeente onbeperkt kosten op zulke grond boeken, in de verwachting dat je ze ooit zou terugverdienen. Dat verhoogt de waarde op papier, maar ook het risico. Nu moet je zulke grond waarderen naar de huidige bestemming zolang er geen perspectief is op ontwikkeling. Hoewel je kosten maakt, blijft de waarde voorlopig op het oude niveau, meestal landbouwgrond, zeg maar vanaf 10 euro per vierkante meter. Later, als je de bestemming wijzigt om woningbouw mogelijk te maken, geef je de grond uit aan bouwers voor een hoger bedrag waarin de kosten van planning, bouwrijp maken en dergelijke zijn verwerkt. Je mag dus niet anticiperen op toekomstige winst, je moet beter naar de risico’s kijken, maar de waardesprong zit in de eerste aankoop. Als je die helemaal bij ontwikkelaars laat liggen, kan dat hinderlijk zijn voor de gemeente en een risico voor de haalbaarheid van betaalbare woningbouw.”

Dienstbaar

Dat probleem signaleren gemeenteraadsleden ook. Rutger Dijksterhuis van de ChristenUnie: “We hebben ook het grondbeleid aangepakt als een gemeente die de regie voert op basis van de relatie met marktpartijen, maar dat blijkt niet altijd goed te werken. Grondbeleid moet dienstbaar zijn aan onze maatschappelijke opgave, zoals woningen, voorzieningen en goede kwaliteit buitenruimte.” Die woningen zien de meeste politieke partijen het liefst in bestaand stedelijk gebied, zoals bedrijventerrein De Isselt en de andere plekken van het project Langs Eem en Spoor. “In die richting moeten we verder,” vindt Jeroen Bulthuis van GroenLinks. “Je kunt de stad niet op slot gooien, want dan maak je Amersfoort onbereikbaar voor mensen met een kleine beurs.” Als de gemeente actief is op de grondmarkt, zegt hij, moet dat vooral gebeuren in het bestaand stedelijk gebied. “Bouwen in Hoogland-West en Stoutenburg-Noord zien wij niet zitten.”
Via een soortgelijke redenering ziet Hans Bol van de ChristenUnie meer heil in hoogbouw op bestaande stedelijke locaties dan een nieuwe wijk in Hoogland-West. “Op termijn moeten we daarnaar kijken, want binnen de gemeentegrenzen is er weinig ruimte. Naar Stoutenburg zouden we kunnen kijken, maar we hebben ook groen nodig zoals in Hoogland-West.”

Geen actief aankoopbeleid

Heeft Amersfoort zeggenschap in de gebieden waar de politiek nu nog niet over bouwen wil denken? Het Kadaster wijst op het eerste gezicht heel wat invloed aan: op 71 percelen in Hoogland-West en 234 in Stoutenburg-Noord of daaraan grenzend heeft de gemeente een zakelijke recht. Dat kan eigendom zijn, zoals voor de lokale wegen. Verder behelst de lijst volgens de gemeentelijke administratie der bezittingen vooral het recht om lantaarnpalen, elektriciteitskastjes en andere nutsvoorzieningen neer te zetten; net zoals sommige eigenaars in de binnenstad een straatlantaarn aan de gevel hebben.
Geen actief aankoopbeleid zichtbaar dus, hoewel daar best houvast voor valt te vinden in de structuurvisie 2030 en de komende omgevingsvisie. Transformatie is daarbij het signaalwoord: “Door gebiedsgerichte keuzes te maken, verbeteren we de natuurlijke, recreatieve kwaliteiten van het buitengebied (zoals in het bekenlandschap Stoutenburg en zuidelijk deel van Hoogland-west) en faciliteren we een toekomstbestendige agrarische sector door in te zetten op kringlooplandbouw en natuur.” 

04 Hoogland Coelhorst - 3.jpeg

Natuurmonumenten beheert Coelhorst en de bijbehorende boomgaard met hoogstamfruit. Dat zou romantisch wandel- en picknickgebied zijn, maar voor publiek is alleen een laarzenpad in het weekend toegankelijk.

Ofwel: het boerenbedrijf heeft in deze gebieden zijn langste tijd gehad. Iets verderop staat nog een passage voor de goede verstaander: “De grote stedelijke ontwikkeling brengt een extra opgave voor groen met zich mee. Dit zal een forse claim leggen op het buitengebied in de regio.”
Ofwel: reken er maar op dat in het buitengebied parkachtige wijken komen, want de vraag naar woningen blijft hoog. Alleen: wie zet de eerste stap? Ontwikkelaars misschien? Een paar zoekopdrachten in het Kadaster leveren geen directe aanwijzingen op dat bedrijven als Heijmans, Dura Vermeer of Schoonderbeek al actief zijn met het oog op de verre toekomst. Misschien likken ze nog de wonden van Vathorst boven de Laak, of hebben ze plannen elders.

Onbespreekbaar

Als Amersfoort weer naar het buitengebied kijkt, komt Stoutenburg-Noord hoogstwaarschijnlijk als eerste bouwlocatie terecht in de politieke discussie. Immers, bouwen in Hoogland-West is ook in verkiezingsjaar 2022 onbespreekbaar. Wie dat in zijn partijprogramma zet, hoeft op weinig stemmen uit het dorp en omgeving te rekenen. Maar ook Hoogland-West blijft niet eeuwig zoals het nu is, bijvoorbeeld door de onontkoombare klimaatmaatregelen voor boerenbedrijven, opvolgingskwesties en de opmars van landelijk wonen door de hogere inkomens. Zij kunnen zich in het buitengebied wel een woning veroorloven, aangezien de ontwikkeling van nieuwe landgoederen is toegestaan. Intussen gelden voor Hooglandse jongeren lange wachtlijsten als ze in hun dorp willen blijven. En als Vathorst voltooid is inclusief Bovenduist, willen die inwoners ook ontspannen in de buitenlucht. Nu al kent Hoogland-West kanoroutes, wandelpaden, bed and breakfasts en kamperen bij de boer. Draait dat uit op een agrarisch stadspark, een agrarisch woongebied, of iets ertussenin? Daar kan de gemeente invloed op uitoefenen, met de regels van ruimtelijke ordening én met grondpolitiek.
Dijksterhuis: “Als het aantal boeren afneemt door de stikstofregels en opvolgingskwesties, moet je iets met het gebied. Vrijwel iedereen is voor behoud van groen, dus dan heb je het over recreatie. Dat kost geld, maar we hebben daar reserveringen voor in andere grondexploitaties. Zo is het Elisabethpark ook betaald.”
De van der Schueren: “Natuurlijk levert een leuke wijk op boerengrond geld op, maar je kunt ook een prachtig recreatiegebied behouden. En denk aan de behoefte aan sportvelden.”
Bulthuis: “Deze vragen komen op ons af en dan kies ik liever zelf dan dat de keuzes voor ons worden gemaakt.”

bijsluiter

Miro Lucassen (1961) is schrijver en journalist. Hij werkte van 1996 tot en met 2002 voor de Amersfoortse Courant en schreef later voor de stichting Regionaal Spitwerk twee boeken over brisante politieke dossiers in de stad waaronder Vahstal versus Amersfoort, kroniek van dertig jaar strijd.

    nog geen reacties

(maak u bekend met uw volledige naam)

opmerkingen

Steun de Stadsbron!

U steunt ons met een gift via IDeal al met een bedrag vanaf 2 euro per artikel.

Draag bij!