Amersfoort houdt van ambities. In 2030 wil de gemeente energieneutraal zijn en tot 2030 moeten er jaarlijks duizend woningen worden bijgebouwd. Tot 2030 gaat het dan om zo’n 11.000 woningen. Dat straalt politieke durf en daadkracht uit. Maar hoe realistisch zijn die ambitieuze doelstellingen van het gemeentebestuur eigenlijk?
Het keer op keer als mantra herhalen van ambities is niet voldoende ze ook tot werkelijkheid te maken. De haalbaarheid van de energie- en duurzaamheidsdoelen staan de komende tijd ongetwijfeld nog regelmatig op de politieke agenda. Dinsdagavond ging het in de gemeenteraad over de woonvisie voor het komende decennium: het Deltaplan Wonen.
De druk op de Amersfoortse woningmarkt is hoog. Er is schaarste. Voor een sociale huurwoning sta je negen jaar op een wachtlijst als je geen urgentieverklaring hebt.
Sinds 2016 geldt een verplichting van 35 procent sociale woningbouw bij projecten. Maar ook ‘leraren, verpleegsters en agenten’ met een middeninkomen, kunnen geen betaalbaar huis krijgen. Koophuizen zijn onbetaalbaar en deze groepen komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. De huren in de vrije sector zijn torenhoog. Voor al deze kiezers moet de politiek op zoek naar oplossingen. Nadat de dijken doorgebroken zijn, is het in Nederland - en in Amersfoort - tijd voor een Deltaplan. Het ‘Deltaplan Wonen‘ gaat uit van voldoende passende en betaalbare woningen in een ‘inclusieve stad’.
De woningbehoefte in Amersfoort komt niet overeen met het woningaanbod. De regio Amersfoort is aantrekkelijk voor gezinnen uit de Randstad en ook migratie zorgt voor meer druk op de woningmarkt. Er komen steeds meer eenpersoons huishoudens en de vergrijzing neemt toe.
Het Deltaplan Wonen is bedoeld om wat te doen aan de overhitte woningmarkt in Amersfoort. Er ligt een sterkere regierol van de gemeente om ervoor te zorgen dat huizen betaalbaar blijven en dat er een visie komt op de toekomstige woningbouwontwikkelingen. Bij nieuwe bouwprojecten moet er 35 procent sociale woningbouw en 20 procent woningen in het middensegment (koop en/of huur) worden aangeboden. Een maandelijkse huur van tussen de 850 en 1000 euro geldt tegenwoordig als middenhuur. Bij koop gaat het om woningen tussen de 225.000 en 260.000 euro.
Een discussie over woningbouw is van oudsher een discussie over ideologie. Waar ligt de eigen verantwoordelijkheid, wat is de rol van de vrije markt en wat is de rol van de overheid als het gaat om het stimuleren of reguleren van de lokale woningmarkt?
Eigenlijk wil de SP het debat over het Deltaplan Wonen uitstellen omdat de dekking in het raadsvoorstel niet rond is. Om het plan te kunnen uitvoeren is jaarlijks vanaf 2021 een bedrag van 2,7 miljoen euro nodig. Voor 1 miljoen euro is structureel nog geen dekking. Betekent dit dat het Deltaplan mogelijk niet helemaal kan worden uitgevoerd? En wat gaat er dan niet door?
Wethouder Tigelaar erkent dat een extra jaarlijkse storting van 1 miljoen euro nodig is vanaf 2021 in de reserve sociale woningbouw. ,,Maar dat het de ambitie van het college is daar rekening mee te houden.’’ Hij belooft te komen met een dekkingsvoorstel bij de Kadernota als de begroting voor de komende jaren in de steigers wordt gezet.
De coalitiepartijen, maar ook de PvdA en Denk vinden dat er wel kan worden gedebatteerd. Andere oppositiepartijen willen liever een uitstel van het debat en eerst een solide dekking. SP-raadslid Smits heeft het over ‘een blanco cheque, luchtfietserij en politiek prutswerk’.
Smits speelt dinsdagavond absoluut een hoofdrol tijdens de behandeling van het Deltaplan Wonen in de gemeenteraad. De partij bezet slechts drie zetels in de raad, maar Smits bepaalt de toon van het debat. Hij toont zich een goed voorbereid debater. Scherp, grappig, vasthoudend als een terriër, wendbaar als een ballerina en soms een tikkeltje vilein. Smits eist zeker de helft van alle spreektijd op.
De SP is kampioen sociale woningbouw. Voor de SP is de markt de oorzaak van de huidige wooncrisis. Smits vindt dat er een einde moet komen aan de verkoop van sociale huurwoningen door corporaties. Een sterke regierol van de lokale overheid is nodig om de zaak weer in beweging te krijgen. Hij komt met drie amendementen en probeert het percentage sociale huurwoningen verder op te krikken naar 40 procent, maar krijgt daarvoor geen meerderheid.
Veel andere partijen onderkennen het tekort aan sociale huurwoningen, maar zijn bang dat het opleggen van 40 procent bouwprojecten financieel onmogelijk kan maken. PvdA-fractievoorzitter Smulders houdt daarom vast aan 35 procent sociale woningbouw. Hij laat zien dat zijn partij toch vooral een bestuurderspartij is die dingen voor elkaar wil krijgen. Ook partijen als ChristenUnie en het CDA spreken over het falen van de markt en pleiten voor een grotere regierol voor de gemeente.
Aan de andere kant van het politieke spectrum staat de VVD. De partij wil zo min mogelijk regels en is kampioen eigen huizenbezit. Volgens VVD-raadslid Beekers is de woningmarkt geen vrije markt. In de huidige situatie vindt hij het vooral belangrijk dat er gebouwd wordt. Een opeenstapeling van regels en kwaliteitseisen waaraan ontwikkelaars zich moeten houden, zoals opgenomen in het Deltaplan, kan ertoe leiden dat bouwprojecten niet meer rendabel zijn. Dan wordt er helemaal niet meer gebouwd. Beekers wil dat voorkomen, ook als dat betekent dat niet aan alle kwaliteitseisen qua oppervlakte of duurzaamheid kan worden voldaan.
Strubbelingen
Bij de coalitiepartijen zijn er over het Deltaplan Wonen wat strubbelingen. Tijdens de behandeling in de raad kwamen die dinsdagavond niet duidelijk naar voren, maar wel tijdens de informatieronde op 7 mei. De strubbelingen hebben vooral te maken met het bebouwen van Vathorst Bovenduist en met het grote aantal eengezinswoningen – 6.000 - dat er volgens het Deltaplan Wonen tot 2030 in Amersfoort gebouwd zou moeten worden. VVD en ChristenUnie zijn blij met de nadruk op de bouw van eengezinswoningen. Gezinspartij ChristenUnie, maar ook de VVD vinden dat meer ‘eengezinswoningen in het groen’ in Amersfoort hard nodig zijn. D66 en GroenLinks vinden dat Amersfoort al heel veel van dit soort eengezinswoningen heeft en pleiten voor meer appartementen (D66) of gezinswoningen in een stedelijk milieu ‘Langs Eem en Spoor’ (GroenLinks). Voor GroenLinks (en ook voor D66) is bebouwing van het groene Bovenduist nog lang niet aan de orde. De partij wil eerst maximaal inzetten op inbreiding en verdere stedelijke verdichting.
In het coalitieprogramma is afgesproken dat de coalitie een onderzoek doet naar de voorwaarden – ruimtelijk, programmatische en financieel – waaronder Vathorst Bovenduist tot ontwikkeling kan gebracht. Maar in het Deltaplan wordt Vathorst Bovenduist een aantal keren al nadrukkelijk genoemd als locatie waar veel eengezinswoningen gebouwd zouden kunnen worden.
Tijdens de behandeling van het Deltaplan Wonen in de Ronde op 7 mei leidde het nog tot een botsing tussen GroenLinks en VVD. GroenLinks raadslid Bulthuis dreigde even het raadsvoorstel niet te steunen. Binnen de coalitie is dinsdagavond klaarblijkelijk afgesproken het bij de raadsbehandeling van het Deltaplan Wonen niet meer over Bovenduist te hebben. Dat komt later. Het dreigement van GroenLinks om tegen het voorstel te stemmen als Bovenduist niet uit het stuk zou worden gehaald, wordt niet meer genoemd.
Veel partijen, waaronder D66 en CDA, vinden het belangrijk dat er meer werk wordt gemaakt van de doorstroming van de woningmarkt. Als er meer oudere mensen verhuizen, komen er grotere woningen voor gezinnen vrij. Een motie om te experimenteren met doorstroming in de huur- en koopsector en te inventariseren wat andere gemeenten op dit gebied voor maatregelen hebben genomen, wordt met grote raadsmeerderheid aangenomen. Belangrijk voor D66 is dat de markt in beweging komt. ,,En we moeten niet alleen bouwen voor de behoefte van nu, maar ook voor die van over twintig of dertig jaar,’’ vindt D66-fractievoorzitter Bijlholt. De woningbehoefte van morgen is vooral ook bouwen voor alleenstaanden, vindt de PvdA. In een raadsbreed aangenomen amendement vraagt de partij meer aandacht in het Deltaplan Wonen voor alleenstaanden.
Unaniem
Alhoewel niet alle politieke partijen in de gemeenteraad het eens zijn met alle punten in het raadsvoorstel, stemmen ze uiteindelijk toch allemaal voor het Deltaplan Wonen. De visie is een compromis en kent voor ieder wat wils. Sommigen hadden nog meer sociale woningbouw gewild dan de 35 procent die nu is afgesproken. Anderen hadden liever een hoger percentage gezien aan zogenaamde ‘middensegmentwoningen’ dan de twintig procent die nu is vastgelegd. En weer anderen zijn bang dat te veel regeltjes de projectontwikkelaars en bouwondernemingen kopschuw maken en ervoor zorgen dat bouwprojecten in de stad straks helemaal niet doorgaan.
Zelfs SP-raadslid Smits die even daarvoor het Deltaplan Wonen heeft neergesabeld, vertelt dat zijn partij toch voor het voorstel zal stemmen. Van GroenLinks krijgt wethouder Tigelaar het groene licht en mag hij eerst proberen afspraken te maken met ontwikkelaars over het percentage te bouwen woningen in het middensegment. Geborgd moet worden dat deze woningen lange tijd in dat middensegment blijven en dat forse en snelle huurverhogingen worden voorkomen. Maar mochten de afspraken waarmee de wethouder terugkomt tegenvallen, kan de raad alsnog in actie komen, houdt Bulthuis (GroenLinks) voor aan Smits (SP) die het allemaal maar boterzacht vindt.
Volgens het ‘gewenste programma’ in het Deltaplan Wonen worden er tot 2030 nog 11.000 woningen in Amersfoort gebouwd. Daarvan minimaal 4000 sociale huurwoningen. Voor de middeninkomens (38.000 tot 50.000 euro) komen er 3000 woningen bij en voor de ‘hogere’ inkomens (vanaf 50.000 euro) moeten er 4.000 woningen worden gebouwd. Uiteindelijk stemt iedereen voor het raadsvoorstel, omdat de wooncrisis te urgent is.
Beperkte sturing
Alhoewel de benaming Deltaplan Wonen suggereert dat de gemeente het probleem op de woningmarkt in Amersfoort wel even gaat oplossen, is realisme en bescheidenheid op zijn plaats. In het raadsvoorstel wordt dat overigens ook ruiterlijk erkend en tempert de gemeente al te hoge verwachtingen. De gemeente heeft slechts ‘beperkte sturingsmogelijkheden’.
En hoe hard zijn al die woningbouwplannen nu eigenlijk? De gemeente heeft weinig eigen grond en de dekking van het Deltaplan Wonen is nog niet rond. De gemeente is afhankelijk van de goodwill en medewerking van bouwers, ontwikkelaars en beleggers. Filantropische overwegingen spelen doorgaans een minder belangrijke rol in de afwegingen van de markt. Kunnen de ontwikkelaars met al die regels in het Deltaplan straks nog wel voldoende winst maken op bouwprojecten? Tijdens de eerder genoemde informatieronde op 7 mei waarschuwden projectontwikkelaars er al voor dat een opeenstapeling aan regels, bouwplannen financieel onrendabel kunnen maken. In plaats van een impuls voor de woningbouw, zorgt het Deltaplan Wonen er dan voor dat bouwprojecten niet doorgaan.
En hoe gaat het verder met de markt? Vijf jaar geleden lag de hele woningmarkt nog op z’n gat en werden er geen huizen gebouwd. Wanneer komt er weer een economische crisis die alle ambities van de gemeente naar het rijk der fabelen verwijst? De bouwwereld is net zo veranderlijk als het weer. De hoogconjunctuur van vandaag is de economische crisis van morgen. En wat gebeurt er als de bouwmarkt opnieuw instort, zoals zeven jaar geleden het geval was?